📚 Ratgeber

📂 Welche Unterlagen brauchst du vor dem Hauskauf? Die Checkliste

Stand: 02.11.2026

⚡ Kurz gesagt: Vor dem Hauskauf solltest du Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Baugenehmigung mit Plänen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Modernisierungsrechnungen prüfen. Die meisten bekommst du vom Verkäufer oder Makler. Den Grundbuchauszug erhältst du nur mit berechtigtem Interesse.

Je vollständiger deine Unterlagen sind, desto besser kannst du ein Haus einschätzen – und desto weniger Überraschungen erlebst du nach dem Kauf. Hier siehst du, was in welcher Unterlage steht und worauf du achtest.

🏛️ Rechtliche Unterlagen

📖 Grundbuchauszug

Zeigt Eigentümer, Belastungen, Wegerechte und Grundschulden. Achte darauf, ob Rechte Dritter eingetragen sind, die du übernehmen würdest.

🗺️ Flurkarte / Liegenschaftskarte

Zeigt Grundstücksgrenzen und Lage. Vergleiche sie mit der Realität vor Ort, zum Beispiel bei Zäunen und Anbauten.

📜 Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

In den meisten Bundesländern gibt es ein Baulastenverzeichnis. Dort können Verpflichtungen stehen, die das Grundstück betreffen, etwa Zufahrts- oder Abstandsregelungen.

🏗️ Bauliche Unterlagen

📐 Baugenehmigung und Baupläne

Zeigen, was genehmigt und gebaut wurde. Prüfe, ob Anbauten, Dachausbau oder Umbauten darin vorkommen. Fehlen Genehmigungen, kann das später Ärger machen.

📏 Wohnflächenberechnung

Belegt die Fläche, mit der geworben wird. Achte darauf, wie Dachschrägen, Terrassen und Keller gerechnet sind.

📄 Energieausweis

Muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Wie du ihn liest, erklärt der Ratgeber Energieausweis verstehen.

🔧 Unterlagen zum Zustand

🧾 Rechnungen über Modernisierungen

Belegen, was wann erneuert wurde. Sie sind die wichtigste Grundlage, um das Alter von Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen zu beurteilen.

🔥 Schornsteinfeger-Protokolle und Feuerstättenbescheid

Zeigen das Alter und den Zustand der Heizung und der Abgasanlage. Hilfreich zum Beispiel bei der Frage nach einer Austauschpflicht.

🛡️ Angaben zur Gebäudeversicherung und früheren Schäden

Frag, ob es Schäden gab, etwa durch Wasser, Feuer oder Sturm, und ob sie behoben wurden.

📬 Woher du die Unterlagen bekommst

Die meisten Unterlagen stellen Verkäufer oder Makler bereit
Baugenehmigung und Baupläne gibt es oft beim Bauamt
Das Baulastenverzeichnis führt die zuständige Behörde
Einen Grundbuchauszug bekommst du nur, wenn du ein berechtigtes Interesse nachweist – meist über den Verkäufer oder den Notar

Fehlen wichtige Unterlagen, ist das ein Hinweis, genauer nachzufragen. Bei Eigentumswohnungen kommen weitere Dokumente hinzu, die der Ratgeber Eigentumswohnung kaufen erklärt.

🚩 Wann du einen Profi dazuholen solltest

Im Grundbuch stehen Rechte oder Belastungen, die du nicht einordnen kannst
Anbauten oder Umbauten sind nicht genehmigt oder nicht dokumentiert
Du bist unsicher, ob der Kaufvertrag zu den Unterlagen passt

Rechtliche Fragen klärst du mit dem Notar oder einem Fachanwalt. Baulich unklare Punkte kann ein Bausachverständiger beurteilen. Eine Übersicht, wann das sinnvoll ist, bietet der Ratgeber Gutachter oder SanierungsScore. Für die Besichtigung selbst hilft die Checkliste Hausbesichtigung.

💡 Tipp: Aus den Modernisierungsrechnungen und dem Energieausweis kannst du die Baujahre der Bauteile ableiten. Trag sie in den kostenlosen SanierungsScore ein und sieh per Ampel, was in den nächsten Jahren ansteht.

❓ Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich vor dem Hauskauf?

Wichtig sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Baugenehmigung mit Bauplänen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Rechnungen über Modernisierungen, Schornsteinfeger-Protokolle und Angaben zu früheren Schäden.

Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Beim zuständigen Grundbuchamt, allerdings nur mit berechtigtem Interesse. Als Kaufinteressent läuft das in der Regel über den Verkäufer oder den Notar, der dir den Auszug zeigt.

Was ist das Baulastenverzeichnis?

Das Baulastenverzeichnis ist ein behördliches Verzeichnis, in dem Verpflichtungen zu einem Grundstück eingetragen sind, die nicht im Grundbuch stehen. In den meisten Bundesländern gibt es ein solches Verzeichnis; die Auskunft solltest du vor dem Kauf einholen.

Muss der Verkäufer mir den Energieausweis zeigen?

Ja. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und beim Kauf übergeben werden.

💡 Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung. Die genannten Nutzungsdauern sind Richtwerte und ersetzen kein bautechnisches Gutachten.

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