Checkliste Hausbesichtigung: Sanierungsbedarf vor dem Kauf erkennen

Bei einer Besichtigung fällt der Blick schnell auf Grundriss, Licht und Lage. Für deine Kaufentscheidung mindestens genauso wichtig ist aber die Frage: Welche Sanierungen kommen in den nächsten Jahren auf dich zu? Diese Checkliste zeigt dir, worauf du bei den sechs Hauptgewerken achten kannst und welche Fragen du dem Makler oder Verkäufer stellen solltest.

Vor der Besichtigung: Unterlagen anfordern

Je mehr du vorher weißt, desto gezielter kannst du vor Ort hinschauen. Frag nach:

• Exposé mit Baujahr, Wohnfläche und Grundrissen
• Energieausweis (Pflicht bei Verkauf – er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen)
• Jahr der letzten Erneuerung von Dach, Heizung, Elektrik, Leitungen, Fassade und Fenstern
• Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und Höhe der Erhaltungsrücklage

Die 6 Hauptgewerke im Check

Jedes Bauteil hat eine typische Nutzungsdauer. Ist sie erreicht, heißt das nicht, dass sofort etwas kaputtgeht – aber du solltest in den nächsten Jahren mit einer Erneuerung rechnen. Die Spannen unten sind Richtwerte für die häufigsten Materialien in deutschen Bestandsbauten.

🏠 Dach (typisch ca. 25–50 Jahre)

• Verschobene, gebrochene oder moosbewachsene Ziegel bzw. Dachsteine
• Wasserflecken oder Stockflecken im Dachgeschoss und an der obersten Decke
• Ist das Dach bzw. die oberste Geschossdecke gedämmt?
• Zustand von Dachrinnen und Fallrohren

🔥 Heizung (typisch ca. 15–30 Jahre)

• Baujahr steht meist auf dem Typenschild am Kessel
• Art der Heizung: Gas, Öl, Wärmepumpe, Fernwärme?
• Letztes Protokoll des Schornsteinfegers anschauen
• Heizungsrohre in unbeheizten Räumen (z. B. Keller) gedämmt?

⚡ Elektrik (typisch ca. 20–30 Jahre)

• Alte Schraubsicherungen statt Sicherungsautomaten im Verteilerkasten
• Kein FI-Schutzschalter (Fehlerstromschutzschalter) vorhanden
• Steckdosen ohne Schutzkontakt oder auffällig wenige Steckdosen pro Raum
• Stoffummantelte Leitungen oder zweiadrige Kabel ohne Schutzleiter

🚿 Rohre & Leitungen (typisch ca. 15–35 Jahre)

• Braunes oder trübes Wasser, wenn der Hahn länger nicht lief
• Sichtbare verzinkte Stahlrohre mit Rost an Verbindungen
• Bei Altbauten: Gibt es noch Bleileitungen? Diese sind nach der Trinkwasserverordnung nicht mehr zulässig und müssen ersetzt werden
• Feuchte Stellen an Wänden entlang von Leitungen

🧱 Fassade (typisch ca. 30–60 Jahre)

• Risse im Putz, abplatzende Stellen oder Hohlstellen (klingen beim Klopfen dumpf)
• Dunkle Feuchteflecken oder Algen, vor allem an der Wetterseite
• Ist die Fassade gedämmt (z. B. Wärmedämmverbundsystem)?

🪟 Fenster (typisch ca. 30–40 Jahre)

• Einfachverglasung oder alte Isolierverglasung (Baujahr steht oft im Abstandhalter zwischen den Scheiben)
• Beschlagene Scheiben zwischen den Gläsern – die Isolierung ist dann undicht
• Zugluft, schwergängige Beschläge, morsche Holzrahmen

Feuchtigkeit & Schimmel: genau hinschauen

Feuchtigkeit ist eines der häufigsten Probleme in Bestandsimmobilien – und nicht immer auf den ersten Blick sichtbar. Achte besonders auf:

• Muffigen Geruch, vor allem im Keller
• Weiße Salzausblühungen oder abbröckelnden Putz an Kellerwänden
• Dunkle Flecken in Raumecken, hinter Schränken und an Fensterlaibungen
• Frisch gestrichene Einzelstellen – dort wurde vielleicht etwas überdeckt

Den Energieausweis richtig lesen

Der Energieausweis ordnet das Gebäude in Effizienzklassen von A+ (sehr effizient) bis H (sehr hoher Energiebedarf) ein. Es gibt zwei Varianten: Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus der Bausubstanz, der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Verbrauch der bisherigen Bewohner – und hängt damit stark von deren Heizverhalten ab. Eine schlechte Klasse (F bis H) ist ein deutlicher Hinweis auf energetischen Sanierungsbedarf, etwa bei Dämmung, Fenstern oder Heizung.

Nach der Besichtigung: Einschätzen und verhandeln

Notiere dir direkt nach der Besichtigung die Baujahre der sechs Gewerke und alles, was dir aufgefallen ist. Mit diesen Angaben kannst du den Sanierungsbedarf strukturiert einschätzen – und hast eine sachliche Grundlage für die Kaufpreisverhandlung. Bei ernsthaften Zweifeln an der Bausubstanz, etwa bei Rissen im Mauerwerk oder großflächiger Feuchtigkeit, lohnt sich vor dem Kauf ein unabhängiger Bausachverständiger.

Kurz-Checkliste zum Mitnehmen

• Energieausweis und Baujahre aller Gewerke erfragt
• Dach von außen und Dachgeschoss von innen angeschaut
• Typenschild der Heizung fotografiert
• Verteilerkasten angeschaut (Sicherungen, FI-Schalter)
• Wasser laufen lassen, Leitungen im Keller angeschaut
• Fassade rundum angeschaut, besonders die Wetterseite
• Fenster geöffnet, Scheiben und Rahmen geprüft
• Keller auf Geruch, Flecken und Salzausblühungen geprüft
• Bei Wohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlung angefragt

Häufige Fragen

Worauf sollte man bei einer Hausbesichtigung am meisten achten?

Auf die sechs Hauptgewerke Dach, Heizung, Elektrik, Rohre und Leitungen, Fassade und Fenster sowie auf Anzeichen von Feuchtigkeit. Entscheidend ist vor allem, wann die einzelnen Bauteile zuletzt erneuert wurden – daraus lässt sich ableiten, welche Sanierungen in den nächsten Jahren anstehen können.

Wie lange hält eine Heizung?

Ein Heizkessel hat typischerweise eine Nutzungsdauer von etwa 15 bis 30 Jahren. Viele alte Öl- und Gaskessel dürfen nach dem Gebäudeenergiegesetz nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden; bei einem Eigentümerwechsel gilt dafür in der Regel eine Übergangsfrist von zwei Jahren.

Muss der Verkäufer den Energieausweis zeigen?

Ja. Beim Verkauf einer Immobilie muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, wichtige Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige.

Ersetzt eine Checkliste ein Gutachten?

Nein. Eine Checkliste und der Sanierungsscore helfen dir, den Sanierungsbedarf strukturiert einzuschätzen. Sie ersetzen aber kein bautechnisches Gutachten. Bei konkreten Zweifeln an der Bausubstanz solltest du vor dem Kauf einen Bausachverständigen hinzuziehen.

Sanierungsbedarf in 2 Minuten einschätzen

Trag die Baujahre von Dach, Heizung, Elektrik, Leitungen, Fassade und Fenstern ein – der kostenlose Immoknoten Sanierungsscore zeigt dir per Ampel, welche Gewerke ihre typische Nutzungsdauer erreicht haben.

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