🏢 Eigentumswohnung kaufen: Diese Unterlagen und Punkte solltest du prüfen

Bei einer Eigentumswohnung ist die Wohnung selbst nur ein Teil des Bildes. Mindestens genauso wichtig ist der Zustand des ganzen Hauses und die Frage, wie die Eigentümergemeinschaft damit umgeht. Die Antworten stehen meist nicht im Exposé, sondern in den Unterlagen der Verwaltung.

📂 Diese Unterlagen solltest du anfordern

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung: Sie regelt, was zu deiner Wohnung gehört und was allen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen: mindestens die der letzten 3 Jahre
• Beschlusssammlung: Übersicht der gefassten Beschlüsse
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: zeigen laufende Kosten und Verwaltung
• Stand der Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage)
• Hausgeld: Höhe und Zusammensetzung
• Energieausweis des Gebäudes

Eine allgemeine Liste, die auch für Häuser gilt, steht im Ratgeber Welche Unterlagen brauchst du vor dem Hauskauf?

🔍 Worauf du beim Lesen achtest

🧭 Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Zum Sondereigentum gehört in der Regel das Innere deiner Wohnung. Das Gemeinschaftseigentum – zum Beispiel Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände, Heizungsanlage und Hauptleitungen – gehört allen Eigentümern gemeinsam. Was genau wo zuzuordnen ist, regelt die Teilungserklärung. Lass dir im Zweifel erklären, wie sie in deinem Fall gilt.

📊 Was der SanierungsScore bei Wohnungen bedeutet

Die sechs Gewerke Dach, Heizung, Elektrik, Leitungen, Fassade und Fenster betreffen bei Wohnungen meist das Gemeinschaftseigentum. Du trägst die Kosten dafür anteilig mit. Frag deshalb bei der Verwaltung nach den Baujahren der Bauteile und nach bereits durchgeführten Erneuerungen. Hinweise darauf, wie lange die Bauteile halten, findest du im Ratgeber Lebensdauer von Dach, Heizung und Fenstern.

🚩 Wann du einen Profi dazuholen solltest

• Die Teilungserklärung ist unklar oder enthält ungewöhnliche Regelungen
• Es gibt Streit, laufende Gerichtsverfahren oder auffällig hohe Rückstände
• Du kannst den baulichen Zustand des Hauses nicht einschätzen

Bei rechtlichen Fragen zur Teilungserklärung oder zum Kaufvertrag lass dich beraten, zum Beispiel von einem Fachanwalt oder dem Notar. Bei baulichen Zweifeln hilft ein Bausachverständiger, mehr dazu im Ratgeber Gutachter oder SanierungsScore.

❓ Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Wichtig sind Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, der Stand der Erhaltungsrücklage, das Hausgeld und der Energieausweis.

Was ist die Erhaltungsrücklage?

Die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage genannt, ist Geld der Eigentümergemeinschaft für spätere Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Beurteile ihre Höhe immer im Verhältnis zum Alter und Zustand des Hauses.

Muss ich als Käufer eine Sonderumlage zahlen?

Das hängt davon ab, wann sie beschlossen wurde und was im Kaufvertrag geregelt ist. Prüfe die Protokolle auf beschlossene und geplante Sonderumlagen und lass dich vor der Unterschrift zur Verteilung beraten.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

In der Regel gehören Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände, Heizungsanlage und Hauptleitungen allen Eigentümern gemeinsam. Die genaue Aufteilung regelt die Teilungserklärung.

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